Plus-values immobilières: Calcul, déclaration et cas d’exonérations

Impôt sur le Revenu:

Déclaration, fiscalité et cas d’exonération en matière de plus-value immobilière

 

Attention : Les règles relatives à l’imposition sur le revenu sont susceptibles d’être modifiées (loi de finance 2015 et lois de finances rectificatives)
Les informations contenues dans cette page sont à jour pour la déclaration 2014 des revenus de 2013.
Cette page sera modifiée en 2015 pour la déclaration des revenus de 2014.

 

Lorsque vous réalisez une plus-value sur la vente d’un bien immobilier, celle-ci est imposable sur le revenu sauf s’il s’agit de votre résidence principale.

Vous pouvez également obtenir des exonérations en fonction de la nature du bien et de votre situation personnelle.

Notre Cabinet est en mesure de vous renseigner sur ces points. N’hésitez pas à nous contacter.

 

Périmètre des Opérations

Les plus-values immobilières sont imposables dans les cas suivants:

  • Vente d’un bien immobilier
  • Vente des droits reliés à un bien immobilier
  • Vente de participation dans une SCI ou d’un FPI (Fond de placement dans l’immobilier)
  • Echange de biens immobiliers.

 

Les exonérations

 

Les plus-values immobilières peuvent être exonérées de par la nature du bien immobilier et en fonction de la qualité du vendeur.

Nature du bien immobilier:

  • Les plus-values immobilières sur la vente de la résidence principale et des dépendances sont exonérées.
  • La première vente d’un logement autre que la résidence principale.
  • Vente d’un droit de surélévation.
  • Bien exproprié.
  • Bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans.
  • Bien qui a un prix inférieur à 15000 Euros.
  • Bien immobilier échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.
  • Bien immobilier vendu au profit d’un organisme de gestion des logements sociaux.

 

Attention réforme 2014 – LF 2015
Pour les cessions d’immeubles bâtis intervenues à compter du 1er septembre 2013, les plus-values immobilières sont totalement exonérées au terme de 22 ans de détention, au titre de l’impôt sur le revenu, et au terme de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Un abattement exceptionnel de 25% est appliqué pour les cessions d’immeubles intervenues à compter du 1er septembre 2013, pour une durée d’un an (cf. instruction fiscale mise à jour le 9 août 2013). En ce qui concerne les terrains à bâtir, l’abattement pour durée de détention devait être supprimé au 1er mars 2014 ; cependant, la décision du Conseil constitutionnel n° 2013-685 DC du 29 décembre 2013 a annulé cette disposition. L’administration fiscale précise les modalités de détermination des plus-values de cession de terrains à bâtir réalisées depuis le 1er janvier 2014.

 

La qualité du vendeur:

  • Si la personne qui vend le bien immobilier est titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité.
  • Personne non résidente en France.
  • Personne qui réside dans un établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou d’adultes handicapés.

 

Le calcul de la plus-value imposable

La plus-value se calcul de la manière suivante:

Plus-Value = Prix de vente – prix d’acquisition

Le prix de la vente qui est pris en compte dans le calcul de la plus-value est celui présent dans l’acte de vente. Il est possible de déduire les frais liés à la vente ainsi que le montant de TVA acquitté.

Le prix d’acquisition peut être majoré des frais d’acquisitions, de certaines charges et indemnités, de dépenses de construction et autres dépenses sur présentation des justificatifs

 

Abattement de la plus-value

Il y a un abattement sur la plus-value brut en fonction de la durée de la détention du bien immobilier :

  • 2% pour chaque année après la cinquième année
  • 4% pour chaque année après la dixième année
  • 8% pour chaque année après la vingtième année

 

Abattement pour les prélèvements sociaux :

  • 1,65% pour chaque année après la cinquième année
  • 1,60% pour la vingt-deuxième année
  • 9% pour chaque année après la vingt-deuxième année

 

Fiscalité de la plus-value immobilière

Le taux forfaitaire d’imposition des plus-values immobilières est de 19%. La date retenue est celle figurant sur l’acte de vente.

A cela s’ajoute 15,5% de prélèvements sociaux.

Par ailleurs, L’article 1609 nonies du CGI a instauré une surtaxe sur les plus values immobilières:

 

 Montant de la plus-value taxable (après abattements)  Taux de la surtaxe  Taux global applicable
 De 0 à 50 000 € 0% 19%
 Supérieur à 50 000 € et inférieur ou égal à 100 000 € 2% 21%
 Supérieur à 100 000 € et inférieur ou égal à 150 000 € 3% 22%
 Supérieur à 150 000 € et inférieur ou égal à 200 000 € 4% 23%
 Supérieur à 200 000 € et inférieur ou égal à 250 000€ 5% 24%
 Supérieur à 250 000 € 6% 25%

Ainsi, les plus-values qui dépassent 50 000 euros sont soumises à une imposition plus importante.

Le taux varie de 2% à 6% en fonction du montant de la plus-value.

 

Cette taxe supplémentaire ne concerne pas certains types de ventes:

  • Les ventes immobilières portant sur les terrains à bâtir
  • Les ventes exonérées d’impôts sur les plus-values

En incluant les prélèvements sociaux (soit 15,5% au total), le taux maximum de taxation sera de 40,5% au lieu de 34,5% pour les résidents de l’Union Européenne.

Enfin, une plus value immobilière élevée peut entraîner application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus prévue par l’article 223 sexies du CGI. Cette dernière prévoit une taxe de 3 ou 4 %.

Nous pouvons nous conseiller en matière de plus-value immobilière. N’hésitez pas à prendre rendez vous !

Liens utiles :
Simulateur de calcul de la plus value immobilière
Article Crédit Agricole Banque privée

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